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Ejecución Hipotecaria 101


Navegación de Ejecución Hipotecaria 101:

Foreclosure FAQ’s

En esta guía le proporcionamos una visión general de lo que es la ejecución hipotecaria, lo que provoca la ejecución hipotecaria, el impacto de la ejecución hipotecaria a los dueños de casa y renteros, e introduce las oportunidades que una ejecución hipotecaria presenta a profesionales de buenos raíces.


Por Qué Sucede la Ejecución Hipotecaria

Muchas cosas han sido culpadas de causando ejecuciones hipotecarias.  Haber comprado más de 150 ejecuciones hipotecarias, hablé con cientos de dueños de ejecución hipotecaria y tras haber leído cada estudio encontrado sobre el tema, parece haber un par de causas: bajada de los precios, que dejan a los dueños de casa con equidad negativa que no se puede vender, y ciertos eventos de la vida como la muerte o el divorcio, que puede causar ejecuciones hipotecarias incluso en los mejores mercados de vivienda.  Analizaremos brevemente a cada uno a continuación.

Equidad Negativa

Hay fuertes pruebas de que la equidad negativa, lo que significa que un dueño debe más en sus préstamos de que vale la casa, es la principal causa de ejecución hipotecaria.  Como prestamistas raramente prestan más sobre una propiedad de lo que vale, esto principalmente ocurre después de que los precios caen. ¿Por qué está teniendo equidad negativa, también conocido como bajo la agua, un factor tan importante?  Porque los dueños de casa con equidad tienen opciones – pueden refinanciar o vender si corren en problemas para hacer sus pagos. Dueños de casa bajo agua no tienen estas opciones, dejando la ejecución hipotecaria como la única forma de salir, a menos que el prestamista está dispuesto a tomar menos de lo que se debe en una venta corta o modificación de términos del préstamo.

Normalmente, la principal causa de la caída de los precios es la recesión económica. Mientras que esto sigue siendo el principal problema en ciertas partes del país que están perdiendo puestos de trabajo o industrias enteras; el globo de viviendas que se ha producido desde 2000-2007 ha provocado disminuciones de precio de gran escala, después de que los precios alcanzaron niveles mediante préstamos riesgosos. Estos préstamos de lo contrario, ponen los compradores en hogares que no pueden alcanzar a pagar. Como estas ofertas de préstamo fueron retiradas del mercado, los precios se vieron obligados a regresar a los niveles que los compradores podían alcanzar a pagar, mediante financiación más tradicionales. Esto causó que los precios bajen lo 50% o más en las áreas mas afectadas.  Como los precios bajaron, ejecuciones hipotecarias surgieron.

Cinco Razones de Ejecución Hipotecaria

A pesar de que la inmensa mayoría de las ejecuciones hipotecarias son impulsadas por equidad negativa por la caída de los precios, hay una tasa base de ejecución que ocurre durante los mejores tiempos económicos y los mercados de vivienda.  Esta tasa base puede explicarse en gran medida por las cinco razones de ejecución hipotecaria:

Muerte — La muerte de un jefe de familia puede dar muy rápidamente el resultado de ejecución hipotecaria.

Divorcio — Incluso en la más amistosa de divorcios, pensión alimenticia y los pagos de casa se pasan. Más común es uno negarse a ir y el otro negándose a pagar.

Drogas — Uso y abuso de drogas deteriora la opinión y vicios se hacen prioridad a los pagos de casa.

Enfermedad— Enfermedad catastrófica, crónica, falta de seguro médico o un proveedor primario de caer enfermo; cualquiera de estos puede afectar significativamente la capacidad del dueño de casa en hacer pagos de la hipoteca.

Incapaz de Aceptar la Realidad — Una casa es el castillo de una persona, su seguridad. Individuos a menudo se niegan a admitir que su hogar puede se tomado realmente de ellos, si no cumplen con sus obligaciones financieras.

¿Y Acerca de Subprime?

A pesar de muchos culpando préstamos defectos subprime para la recesión más reciente, hay poca evidencia que apunta a las ejecuciones hipotecarias subprime como la causa principal. Por ejemplo, un estudio realizado por la Reserva Federal de Boston espera a diversos factores, incluidos la calificación de crédito, ingresos, pérdida de trabajo y otros factores generalmente culpando la ejecución hipotecaria; y encontró que mientras estos factores contribuyeron, la ejecución fue improbable a menos que también hubo habido disminuciones de precios resultando a la equidad negativa.  Tiene sentido — si una casa vale más de lo que se debe, puede venderse incluso si la persona tiene mal crédito o pierde su trabajo.  Ahora, eso no quiere decir que finanzas sueltas estándares no fueron parte de esta crisis.  Si lo fueron.  Junto con la opción de pagos ARM y otros préstamos exóticos, claramente ayudaron a empujar los precios demasiado altos y por lo tanto finalmente llevó a la caída de los precios que están en la raíz de la crisis hipotecaria.

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Los Efectos a Dueños de Casa y Renteros

Impacto de Crédito

Un prestatario que se convierte en moroso de su hipoteca, completa una venta corta, da de regreso la propiedad mediante un acta en lugar de, o es ejecutado, tendrá su crédito afectado negativamente. Impacto negativo sobre un informe de crédito es generalmente limitado a 7 años. Las directrices actuales permiten calificación de préstamo asegurado a mediante de la Asociación Federal de Hipotecas Nacional (Fannie Mae) 5 años después de una ejecución hipotecaria, 4 años después de un acta en lugar de, o 2 años después de la finalización de una venta corta. Declaración de bancarrota para retrasar una ejecución hipotecaria, o a limpiar una sentencia de deficiencia después de la ejecución, afectará el informe de crédito de los prestatarios durante 10 años.

Sentencias Deficiencias

Dependiendo del tipo de Estado y de préstamo, el prestatario puede deber la diferencia entre la cantidad adeudada y la cantidad recuperada en una subasta de ejecución (deficiencia).  El dueño puede ser capaz de negociar una cesión en su totalidad, si es capaz de completar una venta corta. Es importante señalar que si hay varios préstamos sobre la propiedad, por ejemplo una primera y una segunda hipoteca y sólo una ejecución, el prestatario probablemente seguirá siendo responsable por el préstamo que no fue ejecutado, a pesar de que el prestatario ya no tiene propietario de la casa. Muchos hacen el error de pensar que el préstamo que no fue ejecutado tiene que obtener una sentencia de deficiencia a fin de cobrar, pero porque no ejecutaron, su préstamo sigue en pleno vigor y efecto contra el prestatario — incluso si el interés garantizado de los prestamistas en la propiedad fue eliminada por la ejecución.

Una-Acción de Regla

En los Estados que ofrecen, una acción de regla prohíbe prestamistas de seguir con una sentencia de deficiencia si el prestamista decide ejecutar a mediante del proceso de ejecución hipotecaria no judicial.

Regla de Dinero Comprado

En los Estados que ofrecen, la regla de dinero comprado limita prestamistas que hicieron préstamos de dinero comprado para recuperar su inversión de la propiedad por sí sola, en lugar de prestatario. Un préstamo de dinero de compra es cualquier préstamo hecho en el momento de la venta y utilizado para la compra de la propiedad. La teoría detrás de esta regla es que el prestatario no podía ver comprado la propiedad sin el prestamista y por lo tanto tiene cierta responsabilidad como parte de la transacción.

Desalojo

El dueño anterior u ocupantes tendrán que salir después de la venta, de una manera u otra. Ocupantes negándose a mover sólo se enfrentará con una demanda de retención ilícita, un juicio de desalojo y extracción forzosa por aplicación de la ley. Es probable que el nuevo propietario también reciba un juicio contra el ocupante, para rentas de mercado desde la fecha de la subasta al desalojo.  Siendo el dueño anterior, o un rentero, es normalmente mejor para el ocupante que negocie el dinero por llaves con el nuevo propietario.

Dinero Efectivo para Llaves

Un comprador o un prestamista en la venta de ejecución hipotecaria puede ofrecer dinero efectivo al dueño anterior o rentero, para salirse rápidamente y dejar limpia la propiedad. Arreglos para el dinero efectivo para llaves les da a los ocupantes recursos para encontrar nuevas viviendas y es una gran manera para evitar el tiempo y el procesamiento de un desalojo.

Impuestos de Ingreso

Un dueño anterior puede recibir un 1099 para la deuda perdonada de la deficiencia entre la cantidad adeudado y la cantidad recuperada en una subasta. Aunque los cambios recientes de derecho han aliviado la carga, esta deuda perdonada puede ser tratada como ingresos, resultando en el impuesto de ingreso federal y estatal.  El dueño también puede ser responsable de impuesto sobre las ganancias de capital, aunque gracias al impuesto sobre las ganancias de capital sustancial en una residencia, es improbable que afectaran a la mayoría de los prestatarios en ejecución hipotecaria. Implicaciones fiscales son una consideración crítica para los dueños de casa en ejecución hipotecaria, o quienes consideran una venta corta. Agentes de Buenos Raíces deben instar a los clientes que consulten con un profesional de impuestos calificado a dar aviso sobre su situación particular.

Bancarrota

Muchos dueños de casa encontrarán frente a la bancarrota tras la ejecución. Tal vez porque el prestamista recibió una sentencia de deficiencia contra el prestatario o porque un segundo préstamo sigue siendo sobresaliente contra el prestatario después de la ejecución de un préstamo superior (aunque ese prestamista perdió su interés garantizado por la propiedad). Los prestatarios deben comprender estos riesgos antes de permitir que un préstamo ejecute su propiedad.

Acuerdos de Arrendamiento o Renta

Acuerdos de arrendamiento y renta generalmente son tratados como un gravamen contra la propiedad y pueden desaparecer por la ejecución de un préstamo superior. Normalmente esto deja a un rentero en la posición de convertirse en un ocupante después de la venta de ejecución hipotecaria. Mientras ocupantes normalmente no pueden ser bloqueados o expulsados, suelen no retener ningún derecho a continuar en la propiedad y están sujetos a desalojo.  Se han promulgado varias leyes a nivel de ciudad, estado, y federal que ayudan a los renteros por intentar retrasar el desalojo, normalmente a través de la exigencia de un periodo extendido antes que el nuevo propietario presente su demanda de retención ilícita (desalojo).

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Como la Bancarrota Puede Ayudar Con Ejecución Hipotecaria

Evitar o retrasar la ejecución hipotecaria de su casa buscando protección de bancarrota.

Si se enfrenta a la ejecución hipotecaria, bancarrota podría ser capaz de ayudar. En muchos casos, la presentación de bancarrota de Capítulo 7 puede retrasar la ejecución hipotecaria por varios meses. Algunas personas pueden ser capaces de salvar su hogar por la presentación de bancarrota del Capítulo 13.

¿Qué es Ejecución Hipotecaria?

Normalmente la ejecución comienza después de que un dueño de casa cae detrás de pagos de la hipoteca. El prestamista comienza el proceso legal de vender la casa en subasta a fin de obtener el pago del préstamo. El proceso implica numerosas medidas, incluyendo la notificación al dueño de casa.

Esto no pasará por noche. Normalmente un prestamista no iniciara el proceso de ejecución hipotecaria hasta que se ha perdido varios pagos, a menudo tres o cuatro. Eso le da tiempo a tratar algunas medias alternas, tales como la paciencia de préstamo, una venta corta o un acta en lugar de ejecución hipotecaria. (Para obtener más información sobre estas opciones, consulte Cómo Evitar la Ejecución Hipotecaria.)

Pero si ya ha tratado y ha fracasado con estas medidas, ahora es un buen momento para considerar la bancarrota como una posibilidad para evitar o retrasar la ejecución. Aquí hay algunas formas que la presentación de bancarrota puede ayudarle.

La Estancia Automática: Retrasando la Ejecución Hipotecaria

Cuando declara bancarrota Capítulo 7 o Capítulo 13, la Corte automáticamente emite una orden (llamada la orden de alivio) que incluye una cosa maravillosa conocida como la “estancia automática”.  La estancia automática dirige sus acreedores a cesar sus actividades de colección inmediatamente, no hay excusas. Si su casa está prevista para una venta de ejecución hipotecaria, la venta se pospone legalmente mientras que la bancarrota esta pendiente – normalmente de tres a cuatro meses.  Sin embargo, existen dos excepciones a esta regla general:

Moción Para Levantar la Estancia

Si el prestamista obtiene permiso de la Corte de bancarrota para proceder a la venta (mediante la presentación de una “moción para levantar la estancia”), no podrá obtener los tres o cuatro meses completos. Pero incluso entonces, la bancarrota se suele posponer la venta por al menos dos meses, o incluso más si el prestamista es lento en la consecución de la moción para levantar la estancia automática.

Aviso de Ejecución Hipotecaria ya Archivada

Por desgracia, estancia automática de bancarrota no para el reloj en la anticipación de aviso que la mayoría de los Estados requieren antes de una ejecución hipotecaria pueda suceder (o una moción para levantar la estancia se puede archivar). Por ejemplo, antes de vender una casa en California, un prestamista tiene que notificar al dueño por lo menos tres meses.  Si recibe un aviso de defecto a los tres meses, y declara bancarrota después de haber pasado dos meses, el período de tres meses podría transcurrir después de que hubiera estado en bancarrota durante sólo un mes.  En ese momento, el prestamista podría presentar una moción para levantar la estancia y pedir a la Corte permiso programar la venta de ejecución hipotecaria.

¿Cómo puede ayudar la bancarrota del Capítulo 13

Mucha gente hará todo lo posible para permanecer en su hogar para el futuro indefinido. Si le describe, y está detrás de sus pagos de hipoteca con ninguna manera factible conseguir actual, la única manera de mantener su hogar es presentar una bancarrota del capítulo 13.

Cómo funciona el Capítulo 13

Capítulo 13 de bancarrota permite pagar “atrasos” (pagos sin pagar atrasados) sobre la longitud de un plan de repago que usted propone – cinco años en algunos casos.  Pero necesitará suficientes ingresos para al menos cumplir con el pago de la hipoteca actual al mismo tiempo que está pagando lo atrasado.  Suponiendo que realice todos los pagos necesarios hasta el final del plan de repago, podrá evitar la ejecución hipotecaria y mantener su hogar.

Pagos de Segunda y Tercera Hipoteca

Capítulo 13 también puede ayudar a eliminar los pagos de su segunda o tercera hipoteca.  Eso es porque, si su primera hipoteca está garantizada por todo el valor de su casa (que es posible si el hogar se ha reducido en valor), ya no puede tener ninguna equidad con que garantizar las hipotecas en adelante.  Eso permite que la corte de Capítulo 13 “elimine” las segundas y terceras hipotecas y clasificar de nuevo como deudas no garantizada, que, en virtud del Capítulo 13, toma la última prioridad y a menudo no tienen que ser pagadas.  Puede ser que usted tendrá que renunciar a su hogar sea lo que sea.  En ese caso, presentación de bancarrota del Capítulo 7 al menos retrasa la venta y le da dos o tres meses más para averiguar las cosas con su prestamista. También lo ayudará ahorrar algo de dinero durante el proceso y cancelar deudas garantizadas por su hogar.

Ahorrando Dinero

Durante una bancarrota Capítulo 7, se puede vivir en su casa de forma gratuita durante al menos de algunos meses mientras su bancarrota esta pendiente – y quizás varios más después de su caso sea cerrado.  Puede utilizar ese dinero para refugio seguro de nuevo.

Cancelando Deuda

Capítulo 7 bancarrota también cancelará toda la deuda que está garantizada por su casa, incluyendo la hipoteca, así como cualquier hipoteca segunda y préstamos de equidad de casa.

Cancelación de Obligaciones Fiscales Para Ciertos Préstamos de Propiedad

Gracias a una nueva ley, que ya no tiene que enfrentar a la responsabilidad de impuestos por las pérdidas que su prestamista de hipoteca o casa mejora sufre a resultado de su defecto, si usted declara bancarrota o no.  Esta nueva ley se aplica para el calendario de los años 2007 a 2012. (Consulte Deuda Hipotecaria Cancelada: ¿Qué Ocurre al Tiempo de Impuestos?)

Sin embargo, la nueva ley de impuestos no escudo de responsabilidad fiscal por las pérdidas que el prestamista se produce después de la venta de ejecución hipotecaria si:

  • El préstamo no es una hipoteca o no fue utilizado para mejoras en la vivienda (como un préstamo de capital utilizado para pagar un coche o vacaciones), o
  • El préstamo de hipoteca o equidad de casa es garantizado por bienes distintos de su residencia principal (por ejemplo, una casa de vacaciones o propiedad de renta).

Esto es donde ayuda la bancarrota del Capítulo 7.  Le exima de responsabilidad fiscal de las pérdidas que del prestamista incurre si usted se atrasa sobre estos otros préstamos.

Capítulo 7 No Puede Cancelar la Ejecución Hipotecaria

Con toda esta deuda cancelada, pregunta por qué no cancelar la exclusión en su casa también. El problema es que cuando compro su casa probablemente dos documentos firmados (al menos) un pagaré a repagar el préstamo hipotecario y un acuerdo de seguridad que pudo ser grabado como un privilegio para hacer valer el cumplimiento sobre el pagaré.

Capítulo 7 bancarrota se deshace de su responsabilidad personal en el pagaré, pero no quita el embargo.  Es la forma en que funciona el capítulo 7.  Se deshace de la deuda pero no los embargos – usted todavía probablemente tendrá que renunciar a la casa bajo el embargo dado que es lo que dio de colateral para el préstamo.

Capítulo 7 de Bancarrota Probablemente No Es Razonable Para Usted

No todos pueden o deben utilizar bancarrota capítulo 7.  Aquí es porque:

Podría perder la propiedad que desea mantener

Capítulo 7 puede causar pérdida de propiedad que no desea renunciar.  Por ejemplo, si su anillo de boda es particularmente valioso, podrá superar el importe de dólar de joyería que está permitido mantener en una bancarrota (bajo algo llamado la “exención de joyería”).  En ese caso, el administrador de bancarrota podría ordenar que entregue el anillo a venderse en beneficio de sus acreedores.  Para más sobre qué propiedad puede y no puede mantener en caso de bancarrota de capítulo 7, vea Cuando Capítulo 7 de Bancarrota No Es La Elección Correcta.

Pueda Que No Sea Elegible

Incluso si bancarrota de capítulo 7 trabajaría para usted, pueda que usted no sea elegible.  En la Prevención del Uso Indebido de Bancarrota y Ley de Protección al Consumidor de 2005, no es elegible si su ingreso bruto promedio para el período de seis meses anteriores a la presentación de bancarrota supera el ingreso medio de Estado para el mismo hogar de tamaño.  Tampoco es elegible si su ingreso actual proporciona suficiente exceso sobre sus gastos de vida para financiar un plan de repago razonable de Capítulo 13. Para obtener más información acerca de cómo funciona la nueva prueba de elegibilidad de ingresos (la “prueba de medios”).

El Efecto de Bancarrota en su Calificación de Crédito

Bancarrota y Ejecución Hipotecaria perjudicarán su calificación de crédito. Sin embargo, a veces bancarrota es la opción preferible al intentar reconstruir el crédito. Aquí es porque:

Una ejecución dañará su calificación de crédito durante muchos años, no será deshacerse de sus otras deudas y es especialmente dañina si usted esta buscando casa de nuevo.

Por el contrario, cumplir con sus deudas en bancarrota perjudicará su calificación de crédito, pero puede ayudar a reconstruir su calificación más rápido después de la ejecución.  Esto es debido a bancarrota lo dejo solvente y libre de deuda, y por lo tanto, capaz de iniciar reconstrucción de buen crédito mas pronto.

Tenga en cuenta que el colapso recién de hipotecas y el crujir de crédito (que prevalecen en el momento en que se escribe este artículo) puede cambiar la forma en que bancarrota y ejecución hipotecarias afectan calificaciones de crédito.

Si Falla Todo lo Demás: Alivio de Deuda y Responsabilidad Fiscal

Si está seguro de que no será capaz de proponer un plan de repago del Capítulo 13 que aprobará un juez de bancarrota, y Capítulo 7 proporcionará sólo una demora temporal de la venta de ejecución hipotecaria, ¿cuál es el punto de cualquiera?

Si tiene que perder su casa, un resultado amargo para estar seguro, pero a veces es inevitable, por lo menos puede ver bancarrota como la mejor manera de salir de bajo su responsabilidad de deudas e impuestos de hipoteca. Bancarrota también ofrece una manera de ahorrar algo de dinero, que le ayudará a encontrar vivienda nueva y capear las crisis psicológicas y económicas que se avecinan.

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Cómo Evitar la Ejecución Hipotecaria

Pasos para evitar la ejecución hipotecaria, o al menos minimizar su impacto

Millones de estadounidenses han perdido sus hogares, y ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos alcanzó a cifras récord en 2009.  Si tiene problemas para pagar su hipoteca, conocer los pasos que puede tomar para evitar la ejecución o para minimizar sus deudas después de que sucede. Acción rápida es la clave del éxito: puede guardar tu casa y ayudar a proteger su calificación de crédito.

No Se Aleje: Considere Sus Opciones

No renuncie y deje que el prestamista a ejecute de su hogar sin considerar sus opciones. Una ejecución hipotecaria perjudicara su calificación crediticia y hace difícil, si no imposible, comprar otra casa en cualquier momento pronto. Además, si las ganancias de la venta de su casa no cubren la fracción no desembolsada del préstamo, el prestamista podría demandarle el resto.

Sus mejores opciones si tiene problemas haciendo los pagos de hipoteca incluyen:

  • Negociando con su prestamista
  • Obteniendo ayuda del gobierno
  • Declarando bancarrota
  • Vender su casa usted mismo, o
  • Dando su título principal para el prestamista.

Estas opciones se describen con más detalle a continuación.

Cuidado con los estafadores

Frente a la exclusión de personas a menudo son cazadas por otros alegando que ayudaré. Algunos propietarios sin quererlo han firmado documentos dando a estos estafadores título de su propiedad, así que ellos mismos convirtiendo inquilinos. No firme nada sin obtener primero una opinión profesional.

Negociando Con Su Prestamista

Tan pronto como se da cuenta que vas a tener problemas para pagar su hipoteca, idealmente, antes se has perdido ningún pago, póngase en contacto con su prestamista. Prestamistas tienen un incentivo para negociar con los prestatarios de préstamos de vivienda, si sólo para reducir el número de ejecuciones hipotecarias con quien están tratando.  Puede que tenga que hacer un montón de llamadas al llegar al departamento de derecho o persona, sin embargo.

Hágalo Antes Que Después

Si llama pronto, puede ser capaz de trabajar para encontrar una solución con su prestamista. Pero, si ya ha perdido tres o cuatro pagos, puede que sea demasiado tarde, y el prestamista puede insistir en la ejecución — o ya ha enviado su archivo a una empresa de servicio exterior, que no puede acoger solicitudes a apartarse de sus procedimientos estándar.

Soluciones Posibles

El prestamista puede aceptar pagos parciales durante unos meses (aunque puede tener a un acuerdo compensar la diferencia más tarde), aceptar un pago atrasado o estar en acuerdo de rehacer los términos de su préstamo.

Qué decir cuando se comunique con su prestamista

Aquí es lo que debe preguntar, en lenguaje de prestamista. (Y, por cierto, probablemente necesitará obtener al departamento de derecho primero — puede tener un nombre como “pérdida de mitigación.”)

  • Paciencia. Usted hace un pago reducido, o ningún pago, por un período acordado de tiempo. Normalmente, el prestamista requiere que usted haga la diferencia en un momento posterior. El prestamista es más probable de estar en acuerdo a esto si usted puede demostrar que pronto recibirá un bono, reembolso de impuestos o algún otro dinero extra.
  • Restitución de préstamo. Usted esta en acuerdo en hacer sus pagos perdidos  (o reducidos) en una fecha específica.
  • Modificación de préstamo. Su prestamista se compromete a modificar los términos del préstamo por lo que mejor puede permitirse los pagos. Por ejemplo, el prestamista puede acordar añadir sus pagos perdidos al saldo de su préstamo, para estirar su préstamo en un largo plazo (que reducirá sus pagos pero resultado de mayor interés durante la vida del préstamo) o para convertir una tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija.

Obteniendo Ayuda de Gobierno

El Gobierno de Estados Unidos está trabajando en varias formas para ayudar a los dueños de casa que enfrentan la ejecución hipotecaria.  Los dos programas operativos son:

La Acta de HOPE para Dueños de Casa

Esto fue promulgado en 2008 para ayudar a los dueños de casa a refinanciar sus hipotecas actual de tasa variable inaccesible en hipotecas de tasa fija de 30 años asequible aseguradas por la Administración de Viviendas Federal (FHA), si sus prestamistas aceptan participar. (Sin embargo, los críticos alegan que este programa ha ayudado a muchas menos personas de lo que fue intentado.)  Para obtener más información, vea el sitio web HopeAhorra a https://www.hopenow.com.

La Asequibilidad del Dueño de Casa y el Plan de Estabilidad

Más recientemente, la administración de Obama presentó un plan para ayudar a algunos propietarios refinanciar u obtener menores pagos de la hipoteca. Para obtener más información, consulte nuestro blog La Asequibilidad del Dueño de Casa y el Plan de Estabilidad así como el sitio web del Gobierno, www.makinghomeaffordable.gov.

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Su Hogar En Un Capítulo 13 de Bancarrota

Puede detener la ejecución hipotecaria y salvar su hogar en una bancarrota de capítulo 13.

Capítulo 13 de bancarrota proporciona oportunidades para dueños de casa retrasar o evitar la ejecución hipotecaria y pagar deuda atrasada en sus hipotecas. En algunos casos, los dueños de casa también pueden eliminar la cantidad de segunda o terceras hipotecas. Bancarrota de Capítulo 13 es particularmente útil para quienes están detrás de los pagos de la hipoteca y necesitan tiempo a estar al corriente en sus pagos para que puedan mantener indefinidamente su hogar.

Salvando Su Hogar

Si está detrás de sus pagos de hipoteca y no puede estar al corriente, bancarrota del Capítulo 13 puede ser una buena forma de salvar su casa. En caso de bancarrota Capítulo 13, pagar todo o parte de sus deudas con el tiempo a través de un plan de repago. Bancarrota Capítulo 13 le permite pagar una hipoteca “atrasada” (pagos sin pagar, tardes) sobre la longitud del plan de repago, normalmente tres o cinco años, dependiendo de sus ingresos y el tiempo que le llevará para satisfacer los requerimientos del plan.

Para que esta opción funcione, necesitará suficientes ingresos para cubrir al menos el pago de la hipoteca actual y sus otros gastos básicos al mismo tiempo que está pagando lo atrasado de la hipoteca. Suponiendo que realice todos los pagos necesarios hasta el final del plan de repago, podrá evitar la exclusión y mantener su hogar. (Nota: a pesar de que las disposiciones del Capítulo 13 de bancarrota pueden utilizarse para evitar la exclusión en el largo plazo, bancarrota de Capítulo 7 proporciona un alivio temporal de exclusión que a veces puede conducir a una solución a largo plazo. Para saber si puede utilizar bancarrota Capítulo 7 para salvar su hogar, Su hogar en Bancarrota del Capítulo 7.)

Eliminando Segundas y Terceras Hipotecas

Como se mencionó, bancarrota de Capítulo 13 puede ayudar a eliminar los pagos de su segunda o tercera hipoteca. Eso es porque si su primera hipoteca está asegurada por todo el valor de su casa (que es posible si el hogar se ha reducido en valor), entonces ya no puede tener ninguna equidad con que asegurar las hipotecas más tarde. Si este es el caso, la Corte de bancarrota puede “eliminar” las segundas e terceras hipotecas y re-categorizarlas como deudas no garantizadas, que, bajo el capítulo 13 de bancarrota, es la última prioridad. Deudas no garantizadas generalmente no son pagadas en total en caso de bancarrota de Capítulo 13 y a veces no tienen ser pagadas.

Detener o Retrasar la Exclusión: La Estancia Automática

Cuando usted presenta una petición de bancarrota del Capítulo 13, todos los procedimientos de ejecución hipotecaria deben que detener (con una sola excepción, tema adelante) hasta que su plan de repago del Capítulo 13 es aprobado por la Corte. Esto se denomina la “estancia automática”. Si su plan de repago incluye disposiciones para amortizar lo atrasado de su hipoteca, entonces en cuanto el plan está confirmado (aprobado por el juez de bancarrota) el prestamista está obligado por el plan y no puede continuar con la ejecución hipotecaria, suponiendo que hace sus pagos regulares de hipoteca y plan de bancarrota.

Si su plan de repago no incluyen disposiciones para pagar los atrasos de hipoteca, entonces en cuanto la corte aprueba el plan de pagos, el prestamista puede continuar con los procedimientos de ejecución hipotecaria. Si no desea mantener su casa como parte de la bancarrota del Capítulo 13, declarando bancarrota le dará un respiro de la exclusión de al menos varios meses, tiempo durante el cual puede continuar a vivir en su casa. Además, ya que la mayoría de los jueces de bancarrota dan a los deudores varias posibilidades en proponer un plan de repago factible, el proceso de confirmación puede tardar mucho tiempo, dando a los deudores un respiro más de exclusión. (Sin embargo, si parece que nunca podrá proponer un plan de repago factible, el proceso de confirmación puede ser considerablemente acortado.)

Hay una excepción a la estancia automática. Si ha presentado otra petición de bancarrota dentro de los dos años anteriores, y esa presentación dio como resultado que la estancia automática se haiga levantó a petición de la parte que solicita una ejecución hipotecaria, la presentación de esta bancarrota del Capítulo 13 no detendrá el proceso de ejecución hipotecaria. Esto es para evitar que personas presenten un serie de peticiones de bancarrota sólo para detener la exclusión.

Modificación de Ciertas Hipotecas

Capítulo 13 de bancarrota permite a la Corte de bancarrota a modificar algunas deudas garantizadas por la propiedad si la cantidad que debe es mayor que el valor de la propiedad. La cantidad de la deuda igual al valor (o equidad) de la propiedad sigue siendo garantizada (significa que la colateral puede tomarse para pagar la deuda si no hace los pagos). El resto de la deuda se convierte en parte de sus deudas no garantizadas y es tratado como una deuda no prioritarios (significa que va pagar menos, o incluso nada, en su plan de repago). Esto se denomina una “abarrotada abajo”. Por ejemplo, supongamos que su préstamo es de $300.000 y el valor de la propiedad es de sólo $200.000. Si el préstamo es elegible para abarrotada abajo, $200.000 permanece garantizado por la propiedad y los restantes $100.000 se agrega a sus deudas no garantizadas.

Por la mayor parte, no puede atiborrar abajo una hipoteca sobre su residencia. Sin embargo, se permiten atiborrados abajo si:

  • La hipoteca es un edificio multi-unidad
  • El préstamo es para otros edificios o propiedad que no es parte de su residencia (como una granja)
  • El préstamo es para una casa móvil que se considera bienes personales, o
  • El préstamo está asegurado no únicamente por su residencia (por ejemplo, su residencia y un activo de la negocio aseguran el préstamo).

Si se aplica una de estas excepciones, la Corte puede abarrotar abajo el préstamo, pero tendrá que pagar en totalidad el préstamo abarrotado abajo a través de su plan de repago del capítulo 13. Por este motivo, incluso si cumple con una de las excepciones anteriores, hipotecas abarrotadas abajo rara vez tienen sentido a menos que usted tendrá la capacidad para hacer un pago de globo al final de su plan.

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